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过剩预警:未来五年,深圳甲级写字楼供应达529万平

发布日期:2017/08/10

 
据高力国际统计数据,深圳甲级写字楼物业市场即将进入供应过剩时期,新增供应将在未来三年内达到历史峰值。2016年,深圳甲级写字楼新增供应约为58.5万平方米,未来三年预计每年新增供应均在百万平米以上,2017至2021年新增供应总量约529万平方米。
 
供应激增带来的是空置率走高。
高力国际透露,深圳甲级写字楼当前空置率为20.2%。2014年以前深圳甲级写字楼的平均空置率约16%。在高力国际看来,短期内空置率将进一步上升,且在未来三年内或将攀升至29%。那投资写字楼是否仍然是一个好的选择?这在高国际深圳资本市场及投资服务部董事林昇恒看来,同样价格投资住宅还是写字楼,仍要分地段。中心区更加安全、稳健,新生的区域爆发力更大,但这也意味着一定的风险。深圳写字楼市场投资回报率从2010年接近5%降到2017年的4%,但大宗交易情况自2014年后却频繁发生。从平均每三年一宗,到2014年后每年有两宗。
 
回报率走低,为何大宗交易量却在走高?
林昇恒表示,这一切的压力看来只是短期,未来中心区核心地段资源越来越稀缺。随着产业转型升级的需求,以及受土地供应模式影响,核心区域的写字楼市场长期来看仍拥有保值升值的优势。这也是为何越来越多企业愿意以总部自用为目的持有物业的原因。
 
 
随着大量新增供应将于2019年后入市,中期内南山空置率或将维持高位。罗湖区的空置率不会出现显著的变化,仅有一个新项目计划在未来五年内落成。未来五年福田扩张速度趋于稳定,南山尤其是前海,将会快速扩张。就2017年第二季度来看,将有四个新项目落成,为全市新增约27.8万平方米的写字楼建筑面积,与之相应地,总存量同比增长6.2%至478.7万平方米。同时,对于写字楼的需求也在激增,2017年2季度的吸纳量达到27万平方米。虽然供应增加,但这在高力国际看来并不会快速拉低整体的甲级写字楼租金水平。相反地,随着入市项目的增加,新项目会进一步拉升整体租金。
 
据其写字楼报告可知,2017年第二季度,受新增供应影响,甲级写字楼平均租金环比和同比分别上浮3.0%和3.2%至人民币228.6元每月每平方米。中长期内,由于空置率在高位将增加租金下行的压力,预计租金将有调整。“ 新项目的入市价格不会低于同期周边的入市价格,除非他们在9个月到1年时间内明显感觉到出租压力,才会相应调整租金价格。”高力国际深圳分公司办公楼服务部副董事周之惠表示。供应量大,空置率高,这意味着租金回报率的进一步走低,写字楼投资在短期来看并不是一桩好的买卖。但大宗交易却比任何一个时候都要多。林昇恒表示,未来深圳大型综合体项目慢慢增多,大宗物业出售的机会增加,无论是房地产基金投资人或是企业自用型投资人,一直以来都比较关注深圳大宗交易市场。只要有合适机会,他们就会出手。当然,价格太高,账算不过来就会有所影响。但随着工改工速度的加快,新型产业用地转化成办公空间的供应量不可小觑。未来5年将会释放创新型产业用地675公顷,这对于写字楼市场而言,将是另一股与之相竞争的力量。
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